台幣貶、股市跌、利率低 買房救現金台幣貶、股市跌、利率低 買房救現金 亂世之中,台幣貶值、股價零落、結構債灰飛、利率達到歷史低點,現金應該如何處置,才能穩中求勝?精華區房地產在景氣寒冬中只回檔一到兩成,此時此刻租不如買,握有閒錢的自住客和換屋人,可以試水溫,逢低找尋合適物件,沉著出手。有土斯有財,好的房地產今年抗跌、明年回穩、後年增值;保值又富足的人生,就從耐心看房子開始。 危機入市的核心精神是,寧可在房市悲觀時著手買精華地段的房子,也不要在樂觀時進場,承受跌價套牢的風險。(攝影者.賴建宏) 台北市仁愛路三段的頂級豪宅「帝寶」,名流雲集,警衛森嚴。去年三月,每坪單價一百五十萬元,現在有人以每坪七十五萬元求售,打五折,你相信嗎?瑞普國際物業董事長曾東茂說,最近,有一位帝寶豪宅的中小企業屋主為求現金,以 一坪 七十五萬元殺出,兩天就成交。 另一個低價買好屋的案例發生在台北縣新店市、林木鬱的青山鎮。經營烘焙業的 林 小姐去年三月到青山鎮二期看過房子,那時候開價每坪五十八萬元, 林 小姐嫌貴。今年一月,她再到青山鎮看房子,剛好電視名嘴于美人因為股票和基金慘賠,背不動房貸,急於拋售建坪 一百三十坪 的別墅,開價五千五百萬元。 林 小姐把價格壓到五千萬元,于美人想了三天就賣了。換算下來,每坪單價約三十八萬元,是去年三月開價的六六折。 為什麼敢買? 林 小姐說:「現在房貸利率只票貼有一.五%,房價又跌到合理價位。現在不買,還待何時?」 其實,台灣現在不是低利率,而是零利率。行政院主計處和中央銀行資料顯示,今年 三月三日 五大銀行一年期定期存款的名目利率只有○.七七%,而一月份的消費者物價指數(CPI)年增率為一.五九%,兩者相減,實質利率是在零以下。 蔡鎮宇:房地產是現在最好投資 放十年什麼都不做,就讓你賺錢了 零利率,讓看房人數增加。根據信義房屋、永慶房屋統計,今年一、二月的看屋民眾,比去年第四季增加兩到三成。永慶房仲集團總經理廖本勝說,有看表示有興趣。部分有閒錢的人已經把注意力放到房市了。 不只小富中富的人關注房市,連首富之家─霖園集團也在房地產市場出手。 二月十二日 ,國泰人壽在新竹砸下二十五億元,買下台灣工礦萬坪土地,每坪價格十一萬七千元,等於以市價六四折標到這批土地。國泰人壽副董事長蔡鎮宇說:「現在最好的投資,就是買房地產。一塊地買著放十年,什麼都不用做,就讓你賺錢了。」 投入房地產三十年,蔡鎮宇身為首富家族房地產操盤人,他的話不是沒有原因。因為亂世之中,萬般皆敗,唯有房市不敗。 過去十年(一九九九年至二○○八年),台北市平均房價漲幅高達六六%,同期間你把錢投入台股大盤,賠掉四五%;如果是去買海外基金,MSCI世界指數跌掉三五%。也就是,當時把一千萬元拿去買台北市房子,如今有一千六百六十萬元的價值;拿去投資台股,只剩下五百辦公室出租五十萬元;拿去買海外基金,剩下六百五十萬元。歷史告訴我們,只有房地產短線保值,長線增值。 可是,全球景氣利空不斷,《金融時報》(Financial Times)首席經濟評論家馬丁.沃夫(Martin Wolf)才說:「全球很可能面對與日本一九九○年代『失落的十年』相似狀況。」在台灣,行政院主計處下調今年台灣經濟成長率為負二.九七%,外資機構也不斷唱衰台灣經濟成長率,兵慌馬亂之中,平凡百姓此時能夠進場看屋嗎? 答案是,投機賺差價,時機未到;長線置產或買屋自住,放馬向前。 政大地政系教授張金鶚以台灣房地產每十年為一景氣循環來看,上一波從二○○三年(SARS之後)到二○○七年走了四年半多頭,這波修正可能會有長達三至五年的不景氣。蔡鎮宇也認同此點,投資房地產賺價差的機會要再等五年,但對自住需求的人來說,現在卻是一個買房的好機會。蔡鎮宇說:「只要是自住需求,就買下去,不用管景氣。現在利息那麼低,根本沒差。」 央行總裁彭淮南坐莊 史上新低利率為房貸族護盤 蔡鎮宇講到關鍵句:「利息那麼低。」從今年 二月十九日 開始,台灣的銀行利率創下歷史最低紀錄,逼近零利率。錢存在銀行,蹦不出小錢仔了。 最近半年,央行七度降息,台灣銀行活存利率只剩下○.一%。當然,房貸利率也同步下跌到歷史新低,撐住了台灣的房地產崩盤壓力。惠譽信評資深副總經理李信佳說,中央銀行從去年夏天急速下調了存款準備率二.三七五個百分點,開幕活動相對於二○○三年以前的房貸利息,現在省了快一半。也就是說,一千萬元的房貸,在當時每個月約要負擔二萬零七百五十元的利息,現在只要一萬一千零四十二元。簡單說,這次是中央銀行總裁彭淮南坐莊,他讓全台房貸利息壓力大減。二○○三年以來的買屋客,減輕出售房地產的壓力,當房價修正到二○○六年的平均價位,這些以相對低價買進房子的屋主,就更沒有殺低成本賣出壓力。 沒有斷頭賣壓,就沒有破底價格。這解釋此波景氣雖然慘烈,但房市的跌幅並不如預期大的原因。這是央行的「低利」態度使然,同時在銀行利率極低後,龐大的游資將被逼出銀行定存體系,外流找尋較高的投資效益。 逾八兆定存資金將找新去處 第三季後可望為房價注入支撐 雷曼兄弟公司破產後,去年第四季,單季有超過新台幣八兆二千七百億元,瘋狂湧入銀行、郵局定存帳戶,躲風避雨。這個數字,是二○○七年同期的二十六倍,更是過去十年,年度定存金額增幅最大的一年。在銀行的一年期定存利率今年 二月十八日 創下一.二五%的歷史新低下,定存已沒有賺頭,這八兆定存資金將在今年第三季陸續到期,這批錢勢必得找到新去處。 在目前的氛圍、安全第一的考量下,這批錢有三種新去處:一,黃金;二,公債;三,房地產。黃金無疑是首選,但黃金在去年突破每盎司一千美元的歷史新高後,現在徘徊在八百美元與九百九十三美元間,處於相對高點的價格,風險已偏高。 再看保值的公債,美國十保濕面膜年期公債殖利率來到二.九六%的相對低點,雖然利率比台灣定存利率高,但還要算上新台幣兌美元的匯率風險。新台幣兌美元匯率 三月二日 創下二十二年來新低,今年來已貶值超過七.六%,匯率波動越來越大。公債的匯率風險大增,已不是安全投資標的。 李信佳指出,現在台灣租金收益率在三%至四%之間,高過銀行定存許多,也比投資股市安全。這些龐大定存資金若要尋找穩健的投資標的,可能流入房市,形成穩定房價的力量。 雖然都是低迷,但目前的房地產市場仍不同於SARS期間,當時因為房地產已經低迷多時,加上天災,利息的低點也不如今天,以至於急性賣盤殺出很多。這次,因為有中央銀行在政策上為屋主撐盤,所以屋主還有條件咬著價格不肯大降。買方雖然手癢,但是願意接受的價格還想更低,所以,出價與買價的差異達到兩成,簡言之:買賣雙方的僵持期拉長,橫盤整理拉長。 台灣房屋研究發現,今年一、二月台北市中古屋成交天數平均為六十八天,較去年第一季延長近一倍,其中內湖區與信義區成交天數高達九十至一百二十天,等於三到四個月才賣掉一間房子,高於平均值七成以上。 戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,央行大降息,雖減輕了房貸戶負擔,但無形中也拉長房市的盤整期,在買方與賣方對價格難形成共識下,未來房屋的成交期將會越拉越長,甚至可能上看六個月。 三板塊成交價量率先鬆動 鑽石地段仍搶手、豪宅讓價最多 儘管僵持期拉長,但可西裝外套以看到三個板塊的成交價量先鬆動:一,精華區的鑽石地段;二,豪宅;三,推案量大的地點。這三塊以第一部分的降幅最小,但是因為保值性高,所以好物件一釋出就被搶得快。至於後兩大板塊,價格的鬆動就大。 這波金融海嘯受傷最大的是高槓桿操作的有錢人、科技新貴,他們最喜歡的地產交易地段,這波讓價空間大很多。專做豪宅仲介的大師房屋總經理陳建慶說,台北信義計畫區與大直水岸附近,是台北市豪宅的新指標地區,也是金融與科技族群的居住重鎮,在金融海嘯後,這兩處出現向下修正的壓力,未來還有下跌兩至三成的空間與壓力,豪宅案也出現每坪百萬元價格不保的壓力。 根據永慶豪宅事業部提供的資料,在信義計畫區與大直重劃區,總價五千萬元以上的大樓、華廈、別墅住宅產品(不包含公寓以及一樓), 從去年五月到現在,平均跌幅達一七%。 平均數的背後,我們看到更驚心動魄的現象:台積電董事長張忠謀住的大直豪宅帝景水花園,過去市價以每坪百萬元起跳,近期卻有一戶法拍屋以每坪四十八萬元拍賣仍流標,等於出現打五折的售價還沒人要;信義計畫區的寶徠花園廣場,也就是陳水扁卸任後住的住宅大樓,去年最高成交價格來到每坪一百三十萬元,但現在已經出現九字頭成交價,跌破每坪百萬元大關,跌幅三成。 台北豪宅價格下挫,台中市豪宅林立的七期重劃區在 二月二十七日 出現豪宅建案臨時喊停。中部豪宅知名度最高的聯聚建設,位於七期重劃區的「聯聚仁信用貸款和大廈」預售案,去年五月推出時,將台中豪宅每坪單價推升到近六十萬元,一戶要價五千萬元到一億元。但銷售十個月以來,只賣出四成三,建商只好暫停開發,率先無條件將定金全額退款給已購客戶,總共退還三十四位訂戶,金額高達四億元。 承平時代,你怎麼可能以七十五萬元一坪,買到帝寶豪宅?怎麼可能見到大直帝景水花園,法拍每坪單價四十八萬元還流標?怎可能出現預售豪宅退款,暫停開發? 豪宅的價格鬆動大,是買方在這波很有機會下手。 第三個鬆動的板塊,美商ERA不動產總顧問張欣民指出,三峽、林口、淡水這些量大的郊區建案,因為總價低,是投資客最多的地區,今年因為央行降息幅度大,讓這些投資客的繳息壓力大減,但只要房市持續不景氣,價格持續下跌的壓力,會讓郊區房價開始補跌修正,下半年有三至三成五的下跌空間。 不過,第三板塊跌幅雖大,但因為推案量太大,賣壓也大,介入前要三思。 台灣第一個考上國際認證不動產投資師(Certified Commercial Investment Member)證照的曾東茂說,現在的房市是買方市場,是認真看屋、勇於出價的時候,買房子不要急,耐心等待三至六個月,可以談到划算的價格。 「我準備預算五千萬元,希望趁亂買到一戶價格也下殺三成、大安森林公園旁的大房子。」曾東茂說,只有景氣不好時,有人被迫賣房子,才有可能便宜撿到好屋。他在SARS爆發前,靠著「危機入市,趁亂打劫」的購屋哲學,才能入住台北中正區房屋二胎指標豪宅「百達富麗」,成了第一名模林志玲的鄰居。 當時,全台房市慘澹,曾東茂看中這建案,建商預售每坪開價四十五萬元,他以每坪四十萬元買到。他賣出住了十七年的羅斯福路老房子(價格翻四倍),做為搬進要價近四千萬元豪宅的頭期款。現在百達富麗的價格每坪在五十五萬至六十萬元之間,他準備再度換屋升級。 出身新竹農家的曾東茂,二十八歲時身上只有二十萬元存款,根本不敢想像能有這麼一天。金融風暴對很多人是災難,但對他則是洗牌翻身的好機會。 確實,景氣何時回升,誰都不敢樂觀。一如沒人說得準,房價何時才叫落底。「房價究竟何時會落底?金融情勢如此複雜,根本沒人說得準。」李信佳指出,與其猜測房價何時落底,不如看房價是否跌到合理價位。就總體面,他分析,「台灣房價不會一路跌下去,二○○六年的房價將是有力的支撐。」 淡江大學產經系副教授莊孟翰雖也看壞這波房市景氣,至少要經歷兩至三年的谷底盤整期。但是他強調,如果是精華地區就另當別論,「台北市中古屋只要跌價一○至一五%,就了不起了。」富邦建設前董事長薛昭信說:「現在買房,只能買台北市的精華區,短線再跌有限,長線一定增值。捷運站附近的住宅,接手強,相對抗跌,也是不錯的選擇。」 蔡鎮宇說,「重點是:地點、地點、地點。地點永遠是第一個,你喜歡的地點,隨時都可以買。而會買跟不會買,唯一的差別是什麼?我很會買,三年就漲價,你不會買,十年才漲591價。」 現在是危機入市的機會。如果你想買房,你是想買到一個「等三年就漲價,還是得等十年才漲價」的房子? 《商業周刊》特別整理出全台灣十八個精華區鑽石路段,包括台北市、台北縣、台中市、高雄市,還有大台北捷運周邊住宅行情大調查,以及亂世不敗的六大買屋聖經,讓你用力看屋三個月,就能挑到三年就漲價的好房子。 想像著:有一天,你站在一○一大樓高處眺望台北精華區,燈火閃爍中,心裡的一個聲音:「我希望有一盞燈火是我的。」 *5大房仲推薦 全台18個鑽石路段 台北市 大安森林公園周邊 每坪成交行情:2009年1月:49.8萬;2008年Q2:58.9萬 台北市 仁愛圓環附近 每坪成交行情:2009年1月:55.9萬;2008年Q2:63.0萬 路段優勢: 1.有捷運木柵線、新店線和板南線 2.有大安國中、師大附中等名校 3.大安森林公園、建國花市構成文化休閒帶 4.頂好商圈、SOGO商圈會集 台北市 民生社區 每坪成交行情:2009年1月:37.7萬;2008年Q2:41.5萬 台北市 敦化國中附近 每坪成交行情:2009年1月:36.8萬;2008年Q2:45.6萬 路段優勢: 1.松山機場三通(直航),支撐商辦需求 2.有小巨蛋、松山運動中心 3.未來有捷運松山線、民生汐止線 台北市 內湖成功路兩側 每坪成交行情:2009年1月:27.6萬;2008年Q2:35.7萬 台北市 大湖公園周邊 每坪成交行情:2009年1月:25.3萬;2008年Q2:32.4萬 路段優勢: 1.捷運內湖線今年酒店經紀內通車 2.區內有三軍總醫院 3.美麗華商圈吸引人潮 台北市 南港火車站附近 每坪成交行情:2009年1月:30.8萬;2008年Q2:35.1萬 路段優勢: 1.捷運南港線東延段、內湖線相繼通車 2.高鐵、台鐵、雪隧、北二高、中山高聚集 台北市 政大校區周邊 每坪成交行情:2009年1月:19.4萬;2008年Q2:25.6萬 台北市 萬芳醫院附近 每坪成交行情:2009年1月:22.1萬;2008年Q2:25.4萬 路段優勢: 1.有捷運木柵線 2.有政大、政大附中等校 3.為北市平均每人享有綠地面積最高的區域 中和市 四號公園周邊 每坪成交行情:2009年1月:23.2萬;2008年Q2:27.6萬 路段優勢: 1.捷運南勢角線、北二高交通便利 2.四號公園提供廣大綠地 3.雙和醫院啟用 4.大型賣場家樂福、大潤發聚集 5.鄰近北市市區,房價相對低 台北縣 新台五線兩側 每坪成交行情:2009年1月:14.5萬;2008年Q2:17.1萬 台北縣 汐止火車站附近 每坪成交行情:2009年1月:14.8萬;2008年Q2:17.4萬 路段優勢: 1.鄰近南港、內湖等,房價便宜五成 2.未來有捷運民生汐止線 3.員山子分洪道解決淹水問題 台北縣 重陽重劃區 每坪成交行情:2009年1月:12.9萬;2008年Q2:17.4萬 路段優勢: 1.捷運蘆洲線預定2010年底通車



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