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台幣貶、股市跌、利率低 買房救現金台幣貶、股市跌、利率低 買房救現金 亂世之中，台幣貶值、股價零落、結構債灰飛、利率達到歷史低點，現金應該如何處置，才能穩中求勝？精華區房地產在景氣寒冬中只回檔一到兩成，此時此刻租不如買，握有閒錢的自住客和換屋人，可以試水溫，逢低找尋合適物件，沉著出手。有土斯有財，好的房地產今年抗跌、明年回穩、後年增值；保值又富足的人生，就從耐心看房子開始。 危機入市的核心精神是，寧可在房市悲觀時著手買精華地段的房子，也不要在樂觀時進場，承受跌價套牢的風險。（攝影者．賴建宏） 台北市仁愛路三段的頂級豪宅「帝寶」，名流雲集，警衛森嚴。去年三月，每坪單價一百五十萬元，現在有人以每坪七十五萬元求售，打五折，你相信嗎？瑞普國際物業董事長曾東茂說，最近，有一位帝寶豪宅的中小企業屋主為求現金，以 一坪 七十五萬元殺出，兩天就成交。 另一個低價買好屋的案例發生在台北縣新店市、林木鬱的青山鎮。經營烘焙業的 林 小姐去年三月到青山鎮二期看過房子，那時候開價每坪五十八萬元， 林 小姐嫌貴。今年一月，她再到青山鎮看房子，剛好電視名嘴于美人因為股票和基金慘賠，背不動房貸，急於拋售建坪 一百三十坪 的別墅，開價五千五百萬元。 林 小姐把價格壓到五千萬元，于美人想了三天就賣了。換算下來，每坪單價約三十八萬元，是去年三月開價的六六折。 為什麼敢買？ 林 小姐說：「現在房貸利率只票貼有一．五％，房價又跌到合理價位。現在不買，還待何時？」 其實，台灣現在不是低利率，而是零利率。行政院主計處和中央銀行資料顯示，今年 三月三日 五大銀行一年期定期存款的名目利率只有○．七七％，而一月份的消費者物價指數（CPI）年增率為一．五九％，兩者相減，實質利率是在零以下。 蔡鎮宇：房地產是現在最好投資 放十年什麼都不做，就讓你賺錢了 零利率，讓看房人數增加。根據信義房屋、永慶房屋統計，今年一、二月的看屋民眾，比去年第四季增加兩到三成。永慶房仲集團總經理廖本勝說，有看表示有興趣。部分有閒錢的人已經把注意力放到房市了。 不只小富中富的人關注房市，連首富之家─霖園集團也在房地產市場出手。 二月十二日 ，國泰人壽在新竹砸下二十五億元，買下台灣工礦萬坪土地，每坪價格十一萬七千元，等於以市價六四折標到這批土地。國泰人壽副董事長蔡鎮宇說：「現在最好的投資，就是買房地產。一塊地買著放十年，什麼都不用做，就讓你賺錢了。」 投入房地產三十年，蔡鎮宇身為首富家族房地產操盤人，他的話不是沒有原因。因為亂世之中，萬般皆敗，唯有房市不敗。 過去十年（一九九九年至二○○八年），台北市平均房價漲幅高達六六％，同期間你把錢投入台股大盤，賠掉四五％；如果是去買海外基金，MSCI世界指數跌掉三五％。也就是，當時把一千萬元拿去買台北市房子，如今有一千六百六十萬元的價值；拿去投資台股，只剩下五百辦公室出租五十萬元；拿去買海外基金，剩下六百五十萬元。歷史告訴我們，只有房地產短線保值，長線增值。 可是，全球景氣利空不斷，《金融時報》（Financial Times）首席經濟評論家馬丁．沃夫（Martin Wolf）才說：「全球很可能面對與日本一九九○年代『失落的十年』相似狀況。」在台灣，行政院主計處下調今年台灣經濟成長率為負二．九七％，外資機構也不斷唱衰台灣經濟成長率，兵慌馬亂之中，平凡百姓此時能夠進場看屋嗎？ 答案是，投機賺差價，時機未到；長線置產或買屋自住，放馬向前。 政大地政系教授張金鶚以台灣房地產每十年為一景氣循環來看，上一波從二○○三年（SARS之後）到二○○七年走了四年半多頭，這波修正可能會有長達三至五年的不景氣。蔡鎮宇也認同此點，投資房地產賺價差的機會要再等五年，但對自住需求的人來說，現在卻是一個買房的好機會。蔡鎮宇說：「只要是自住需求，就買下去，不用管景氣。現在利息那麼低，根本沒差。」 央行總裁彭淮南坐莊 史上新低利率為房貸族護盤 蔡鎮宇講到關鍵句：「利息那麼低。」從今年 二月十九日 開始，台灣的銀行利率創下歷史最低紀錄，逼近零利率。錢存在銀行，蹦不出小錢仔了。 最近半年，央行七度降息，台灣銀行活存利率只剩下○．一％。當然，房貸利率也同步下跌到歷史新低，撐住了台灣的房地產崩盤壓力。惠譽信評資深副總經理李信佳說，中央銀行從去年夏天急速下調了存款準備率二．三七五個百分點，開幕活動相對於二○○三年以前的房貸利息，現在省了快一半。也就是說，一千萬元的房貸，在當時每個月約要負擔二萬零七百五十元的利息，現在只要一萬一千零四十二元。簡單說，這次是中央銀行總裁彭淮南坐莊，他讓全台房貸利息壓力大減。二○○三年以來的買屋客，減輕出售房地產的壓力，當房價修正到二○○六年的平均價位，這些以相對低價買進房子的屋主，就更沒有殺低成本賣出壓力。 沒有斷頭賣壓，就沒有破底價格。這解釋此波景氣雖然慘烈，但房市的跌幅並不如預期大的原因。這是央行的「低利」態度使然，同時在銀行利率極低後，龐大的游資將被逼出銀行定存體系，外流找尋較高的投資效益。 逾八兆定存資金將找新去處 第三季後可望為房價注入支撐 雷曼兄弟公司破產後，去年第四季，單季有超過新台幣八兆二千七百億元，瘋狂湧入銀行、郵局定存帳戶，躲風避雨。這個數字，是二○○七年同期的二十六倍，更是過去十年，年度定存金額增幅最大的一年。在銀行的一年期定存利率今年 二月十八日 創下一．二五％的歷史新低下，定存已沒有賺頭，這八兆定存資金將在今年第三季陸續到期，這批錢勢必得找到新去處。 在目前的氛圍、安全第一的考量下，這批錢有三種新去處：一，黃金；二，公債；三，房地產。黃金無疑是首選，但黃金在去年突破每盎司一千美元的歷史新高後，現在徘徊在八百美元與九百九十三美元間，處於相對高點的價格，風險已偏高。 再看保值的公債，美國十保濕面膜年期公債殖利率來到二．九六％的相對低點，雖然利率比台灣定存利率高，但還要算上新台幣兌美元的匯率風險。新台幣兌美元匯率 三月二日 創下二十二年來新低，今年來已貶值超過七．六％，匯率波動越來越大。公債的匯率風險大增，已不是安全投資標的。 李信佳指出，現在台灣租金收益率在三％至四％之間，高過銀行定存許多，也比投資股市安全。這些龐大定存資金若要尋找穩健的投資標的，可能流入房市，形成穩定房價的力量。 雖然都是低迷，但目前的房地產市場仍不同於SARS期間，當時因為房地產已經低迷多時，加上天災，利息的低點也不如今天，以至於急性賣盤殺出很多。這次，因為有中央銀行在政策上為屋主撐盤，所以屋主還有條件咬著價格不肯大降。買方雖然手癢，但是願意接受的價格還想更低，所以，出價與買價的差異達到兩成，簡言之：買賣雙方的僵持期拉長，橫盤整理拉長。 台灣房屋研究發現，今年一、二月台北市中古屋成交天數平均為六十八天，較去年第一季延長近一倍，其中內湖區與信義區成交天數高達九十至一百二十天，等於三到四個月才賣掉一間房子，高於平均值七成以上。 戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，央行大降息，雖減輕了房貸戶負擔，但無形中也拉長房市的盤整期，在買方與賣方對價格難形成共識下，未來房屋的成交期將會越拉越長，甚至可能上看六個月。 三板塊成交價量率先鬆動 鑽石地段仍搶手、豪宅讓價最多 儘管僵持期拉長，但可西裝外套以看到三個板塊的成交價量先鬆動：一，精華區的鑽石地段；二，豪宅；三，推案量大的地點。這三塊以第一部分的降幅最小，但是因為保值性高，所以好物件一釋出就被搶得快。至於後兩大板塊，價格的鬆動就大。 這波金融海嘯受傷最大的是高槓桿操作的有錢人、科技新貴，他們最喜歡的地產交易地段，這波讓價空間大很多。專做豪宅仲介的大師房屋總經理陳建慶說，台北信義計畫區與大直水岸附近，是台北市豪宅的新指標地區，也是金融與科技族群的居住重鎮，在金融海嘯後，這兩處出現向下修正的壓力，未來還有下跌兩至三成的空間與壓力，豪宅案也出現每坪百萬元價格不保的壓力。 根據永慶豪宅事業部提供的資料，在信義計畫區與大直重劃區，總價五千萬元以上的大樓、華廈、別墅住宅產品（不包含公寓以及一樓）， 從去年五月到現在，平均跌幅達一七％。 平均數的背後，我們看到更驚心動魄的現象：台積電董事長張忠謀住的大直豪宅帝景水花園，過去市價以每坪百萬元起跳，近期卻有一戶法拍屋以每坪四十八萬元拍賣仍流標，等於出現打五折的售價還沒人要；信義計畫區的寶徠花園廣場，也就是陳水扁卸任後住的住宅大樓，去年最高成交價格來到每坪一百三十萬元，但現在已經出現九字頭成交價，跌破每坪百萬元大關，跌幅三成。 台北豪宅價格下挫，台中市豪宅林立的七期重劃區在 二月二十七日 出現豪宅建案臨時喊停。中部豪宅知名度最高的聯聚建設，位於七期重劃區的「聯聚仁信用貸款和大廈」預售案，去年五月推出時，將台中豪宅每坪單價推升到近六十萬元，一戶要價五千萬元到一億元。但銷售十個月以來，只賣出四成三，建商只好暫停開發，率先無條件將定金全額退款給已購客戶，總共退還三十四位訂戶，金額高達四億元。 承平時代，你怎麼可能以七十五萬元一坪，買到帝寶豪宅？怎麼可能見到大直帝景水花園，法拍每坪單價四十八萬元還流標？怎可能出現預售豪宅退款，暫停開發？ 豪宅的價格鬆動大，是買方在這波很有機會下手。 第三個鬆動的板塊，美商ERA不動產總顧問張欣民指出，三峽、林口、淡水這些量大的郊區建案，因為總價低，是投資客最多的地區，今年因為央行降息幅度大，讓這些投資客的繳息壓力大減，但只要房市持續不景氣，價格持續下跌的壓力，會讓郊區房價開始補跌修正，下半年有三至三成五的下跌空間。 不過，第三板塊跌幅雖大，但因為推案量太大，賣壓也大，介入前要三思。 台灣第一個考上國際認證不動產投資師（Certified Commercial Investment Member）證照的曾東茂說，現在的房市是買方市場，是認真看屋、勇於出價的時候，買房子不要急，耐心等待三至六個月，可以談到划算的價格。 「我準備預算五千萬元，希望趁亂買到一戶價格也下殺三成、大安森林公園旁的大房子。」曾東茂說，只有景氣不好時，有人被迫賣房子，才有可能便宜撿到好屋。他在SARS爆發前，靠著「危機入市，趁亂打劫」的購屋哲學，才能入住台北中正區房屋二胎指標豪宅「百達富麗」，成了第一名模林志玲的鄰居。 當時，全台房市慘澹，曾東茂看中這建案，建商預售每坪開價四十五萬元，他以每坪四十萬元買到。他賣出住了十七年的羅斯福路老房子（價格翻四倍），做為搬進要價近四千萬元豪宅的頭期款。現在百達富麗的價格每坪在五十五萬至六十萬元之間，他準備再度換屋升級。 出身新竹農家的曾東茂，二十八歲時身上只有二十萬元存款，根本不敢想像能有這麼一天。金融風暴對很多人是災難，但對他則是洗牌翻身的好機會。 確實，景氣何時回升，誰都不敢樂觀。一如沒人說得準，房價何時才叫落底。「房價究竟何時會落底？金融情勢如此複雜，根本沒人說得準。」李信佳指出，與其猜測房價何時落底，不如看房價是否跌到合理價位。就總體面，他分析，「台灣房價不會一路跌下去，二○○六年的房價將是有力的支撐。」 淡江大學產經系副教授莊孟翰雖也看壞這波房市景氣，至少要經歷兩至三年的谷底盤整期。但是他強調，如果是精華地區就另當別論，「台北市中古屋只要跌價一○至一五％，就了不起了。」富邦建設前董事長薛昭信說：「現在買房，只能買台北市的精華區，短線再跌有限，長線一定增值。捷運站附近的住宅，接手強，相對抗跌，也是不錯的選擇。」 蔡鎮宇說，「重點是：地點、地點、地點。地點永遠是第一個，你喜歡的地點，隨時都可以買。而會買跟不會買，唯一的差別是什麼？我很會買，三年就漲價，你不會買，十年才漲591價。」 現在是危機入市的機會。如果你想買房，你是想買到一個「等三年就漲價，還是得等十年才漲價」的房子？ 《商業周刊》特別整理出全台灣十八個精華區鑽石路段，包括台北市、台北縣、台中市、高雄市，還有大台北捷運周邊住宅行情大調查，以及亂世不敗的六大買屋聖經，讓你用力看屋三個月，就能挑到三年就漲價的好房子。 想像著：有一天，你站在一○一大樓高處眺望台北精華區，燈火閃爍中，心裡的一個聲音：「我希望有一盞燈火是我的。」 ＊5大房仲推薦 全台18個鑽石路段 台北市 大安森林公園周邊 每坪成交行情：2009年1月：49.8萬；2008年Q2：58.9萬 台北市 仁愛圓環附近 每坪成交行情：2009年1月：55.9萬；2008年Q2：63.0萬 路段優勢： 1.有捷運木柵線、新店線和板南線 2.有大安國中、師大附中等名校 3.大安森林公園、建國花市構成文化休閒帶 4.頂好商圈、SOGO商圈會集 台北市 民生社區 每坪成交行情：2009年1月：37.7萬；2008年Q2：41.5萬 台北市 敦化國中附近 每坪成交行情：2009年1月：36.8萬；2008年Q2：45.6萬 路段優勢： 1.松山機場三通（直航），支撐商辦需求 2.有小巨蛋、松山運動中心 3.未來有捷運松山線、民生汐止線 台北市 內湖成功路兩側 每坪成交行情：2009年1月：27.6萬；2008年Q2：35.7萬 台北市 大湖公園周邊 每坪成交行情：2009年1月：25.3萬；2008年Q2：32.4萬 路段優勢： 1.捷運內湖線今年酒店經紀內通車 2.區內有三軍總醫院 3.美麗華商圈吸引人潮 台北市 南港火車站附近 每坪成交行情：2009年1月：30.8萬；2008年Q2：35.1萬 路段優勢： 1.捷運南港線東延段、內湖線相繼通車 2.高鐵、台鐵、雪隧、北二高、中山高聚集 台北市 政大校區周邊 每坪成交行情：2009年1月：19.4萬；2008年Q2：25.6萬 台北市 萬芳醫院附近 每坪成交行情：2009年1月：22.1萬；2008年Q2：25.4萬 路段優勢： 1.有捷運木柵線 2.有政大、政大附中等校 3.為北市平均每人享有綠地面積最高的區域 中和市 四號公園周邊 每坪成交行情：2009年1月：23.2萬；2008年Q2：27.6萬 路段優勢： 1.捷運南勢角線、北二高交通便利 2.四號公園提供廣大綠地 3.雙和醫院啟用 4.大型賣場家樂福、大潤發聚集 5.鄰近北市市區，房價相對低 台北縣 新台五線兩側 每坪成交行情：2009年1月：14.5萬；2008年Q2：17.1萬 台北縣 汐止火車站附近 每坪成交行情：2009年1月：14.8萬；2008年Q2：17.4萬 路段優勢： 1.鄰近南港、內湖等，房價便宜五成 2.未來有捷運民生汐止線 3.員山子分洪道解決淹水問題 台北縣 重陽重劃區 每坪成交行情：2009年1月：12.9萬；2008年Q2：17.4萬 路段優勢： 1.捷運蘆洲線預定2010年底通車
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